Nueva York – A medida que las consecuencias de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos se propaguen a los mercados globales, ¿estará en peligro una de las tendencias más positivas en América Latina –la expansión de los mercados de crédito locales, que ha ampliado de manera espectacular las posibilidades de adquirir una vivienda propia en toda la región?
Los grandes bancos e instituciones hipotecarias multinacionales han llegado a los mercados de América Latina y ofrecen servicios financieros que permiten a los prestamistas manejar mejor el riesgo. Los bancos están aprovechando creativamente los envíos de dinero de los trabajadores migrantes, los hogares de más de una familia y otras fuentes potenciales de ingreso y solvencia que antes no se tomaban en cuenta. Igualmente, el crecimiento del microfinanciamiento ha puesto capital a disposición de los prestatarios que hasta hace poco no se consideraban solventes.
Hasta ahora, el efecto directo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los mercados hipotecarios de América Latina ha sido limitado. En México, el mercado de vivienda de bajo y mediano ingreso ha crecido rápidamente gracias a la creación de un mercado de títulos hipotecarios residenciales en 2003. Según la publicación Asset Securitization Report (Informe sobre la titularización de activos) nada más en el último trimestre de 2007, los emisores mexicanos vendieron títulos respaldados por hipotecas por un valor de 1.5 mil millones de dólares –una proporción significativa de los 4.4 mil millones de dólares pendientes—con apenas una pequeña disminución en los precios como reflejo del riesgo a nivel mundial. Los mercados chilenos también han permanecido relativamente tranquilos.
Estos mercados están aislados en parte porque la mayoría de las inversiones en títulos respaldados por bienes raíces proviene de inversionistas locales que a menudo necesitan invertir en los mercados en moneda local. Más importante aún, los mercados hipotecarios y los propietarios de casas de América Latina son muy distintos a los de Estados Unidos.
“Es natural que el estado de los mercados globales tenga algún efecto”, afirma Greg Kabance, director ejecutivo de financiamiento estructurado en América Latina de la agencia calificadora de crédito internacional Fitch Ratings. “Pero los países de América Latina, desde el punto de vista del crédito, están mucho mejor que nunca para resistir las turbulencias y superar los problemas del mercado global”.
Los gobiernos latinoamericanos han aplicado las lecciones del pasado para su beneficio. La “crisis del tequila” de México de 1994-1995 obligó a muchos propietarios a dejar de pagar cuando el peso cayó un 70% y los intereses se dispararon. En México, todas las hipotecas tienen tasas de interés fijas, a diferencia de las tristemente célebres “hipotecas explosivas a tasa variable” que hicieron que los propietarios estadounidenses lamentaran haberlas elegido cuando los intereses aumentaron. Las hipotecas mexicanas están indexadas a la inflación, pero el organismo hipotecario oficial vincula ese índice al salario mínimo y se hace cargo de la diferencia si los ajustes de la tasa de interés hipotecaria a la inflación crecen más rápido que los salarios. Esto protege tanto a los prestamistas como a los prestatarios.
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Así pues, si bien las tasas de impago han aumentado ligeramente en México desde que se creó el mercado hipotecario en 2003, sólo alrededor del 5% de las hipotecas presentan un retraso de entre 31 y 60 días. Sólo en el 2% hay una demora de entre 61 y 90 días. En contraste, en Estados Unidos el 21% de las hipotecas de alto riesgo a tasa variable tienen un retraso de 90 días o están en proceso de embargo.
El analista Juan Pablo de Mollein, de Standard & Poor’s, señala que en México no hay un mercado secundario en el que los títulos hipotecarios se puedan comercializar a compradores que estén muy alejados del emisor original. Eso tiende a hacer que los compradores sean más precavidos.
Un aspecto positivo de las crisis financieras anteriores es que en América Latina la mayoría de las personas están mucho menos endeudadas que los estadounidenses. En México, por ejemplo, las deudas hipotecarias representan menos del 10% del PIB, comparado con aproximadamente el 50% en Europa y el 82% en Estados Unidos –un coeficiente que ha aumentado más de cuatro veces en las últimas dos décadas.
Los bajos niveles de endeudamiento personal en América Latina han creado una oportunidad para crear una cultura constructiva del crédito y ampliar al mismo tiempo las oportunidades económicas. No hay duda de que la expansión del acceso a los servicios financieros tiene un enorme potencial positivo cuando se maneja responsablemente.
En su libro El misterio del capital , publicado en 2000, el economista peruano Hernando de Soto sostenía que el acceso al crédito es una poderosa fuerza para el desarrollo que no se ha utilizado lo suficiente. Subrayaba el papel crucial de la vivienda al permitir que las personas de bajos ingresos acumulen capital que se puede utilizar para invertir en pequeñas empresas, educación, o en otros proyectos que pueden mejorar significativamente los niveles de vida a mediano y largo plazo.
Pero a medida que aumenta la gama de servicios financieros disponibles en América Latina, el peligro de una mala utilización crece. Hay una clara lección que se desprende de Estados Unidos, donde el crédito fácil generó la indiferencia de las autoridades, oportunidades para charlatanes y tragedias para quienes perdieron o van a perder sus hogares. Los propietarios estadounidenses trataban a sus casas como si fueran máquinas de dinero de las que retiraban líneas de crédito para el consumo y no para la inversión. Debido al espectacular aumento de los precios de las casas fue fácil creer que el valor de los bienes raíces seguiría creciendo.
Los latinoamericanos desde hace mucho consideran a los bienes raíces como un activo de largo plazo y como protección contra la inflación. A lo largo de las últimas dos décadas, la inflación ha sido mucho menor y surgieron otras oportunidades de inversión mejores, lo que contribuyó a mantener controlado el valor de los bienes raíces. Al mismo tiempo, el mayor acceso al crédito ha apoyado un auge de la construcción para satisfacer una enorme demanda que no se ha aprovechado. Nada más en México se calcula que hay un déficit de seis millones de viviendas.
A medida que Estados Unidos y Europa reducen sus tasas de interés para tratar de reanimar sus economías y calmar a los mercados financieros, el impacto más significativo para América Latina de la crisis de las hipotecas de alto riesgo podría ser la inflación. Irónicamente, entonces, el mayor acceso a los créditos hipotecarios del que se benefician los nuevos propietarios de casas en América Latina podría proteger a la región del desastre que el crédito demasiado flexible creó en Estados Unidos.
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Nueva York – A medida que las consecuencias de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos se propaguen a los mercados globales, ¿estará en peligro una de las tendencias más positivas en América Latina –la expansión de los mercados de crédito locales, que ha ampliado de manera espectacular las posibilidades de adquirir una vivienda propia en toda la región?
Los grandes bancos e instituciones hipotecarias multinacionales han llegado a los mercados de América Latina y ofrecen servicios financieros que permiten a los prestamistas manejar mejor el riesgo. Los bancos están aprovechando creativamente los envíos de dinero de los trabajadores migrantes, los hogares de más de una familia y otras fuentes potenciales de ingreso y solvencia que antes no se tomaban en cuenta. Igualmente, el crecimiento del microfinanciamiento ha puesto capital a disposición de los prestatarios que hasta hace poco no se consideraban solventes.
Hasta ahora, el efecto directo de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en los mercados hipotecarios de América Latina ha sido limitado. En México, el mercado de vivienda de bajo y mediano ingreso ha crecido rápidamente gracias a la creación de un mercado de títulos hipotecarios residenciales en 2003. Según la publicación Asset Securitization Report (Informe sobre la titularización de activos) nada más en el último trimestre de 2007, los emisores mexicanos vendieron títulos respaldados por hipotecas por un valor de 1.5 mil millones de dólares –una proporción significativa de los 4.4 mil millones de dólares pendientes—con apenas una pequeña disminución en los precios como reflejo del riesgo a nivel mundial. Los mercados chilenos también han permanecido relativamente tranquilos.
Estos mercados están aislados en parte porque la mayoría de las inversiones en títulos respaldados por bienes raíces proviene de inversionistas locales que a menudo necesitan invertir en los mercados en moneda local. Más importante aún, los mercados hipotecarios y los propietarios de casas de América Latina son muy distintos a los de Estados Unidos.
“Es natural que el estado de los mercados globales tenga algún efecto”, afirma Greg Kabance, director ejecutivo de financiamiento estructurado en América Latina de la agencia calificadora de crédito internacional Fitch Ratings. “Pero los países de América Latina, desde el punto de vista del crédito, están mucho mejor que nunca para resistir las turbulencias y superar los problemas del mercado global”.
Los gobiernos latinoamericanos han aplicado las lecciones del pasado para su beneficio. La “crisis del tequila” de México de 1994-1995 obligó a muchos propietarios a dejar de pagar cuando el peso cayó un 70% y los intereses se dispararon. En México, todas las hipotecas tienen tasas de interés fijas, a diferencia de las tristemente célebres “hipotecas explosivas a tasa variable” que hicieron que los propietarios estadounidenses lamentaran haberlas elegido cuando los intereses aumentaron. Las hipotecas mexicanas están indexadas a la inflación, pero el organismo hipotecario oficial vincula ese índice al salario mínimo y se hace cargo de la diferencia si los ajustes de la tasa de interés hipotecaria a la inflación crecen más rápido que los salarios. Esto protege tanto a los prestamistas como a los prestatarios.
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Así pues, si bien las tasas de impago han aumentado ligeramente en México desde que se creó el mercado hipotecario en 2003, sólo alrededor del 5% de las hipotecas presentan un retraso de entre 31 y 60 días. Sólo en el 2% hay una demora de entre 61 y 90 días. En contraste, en Estados Unidos el 21% de las hipotecas de alto riesgo a tasa variable tienen un retraso de 90 días o están en proceso de embargo.
El analista Juan Pablo de Mollein, de Standard & Poor’s, señala que en México no hay un mercado secundario en el que los títulos hipotecarios se puedan comercializar a compradores que estén muy alejados del emisor original. Eso tiende a hacer que los compradores sean más precavidos.
Un aspecto positivo de las crisis financieras anteriores es que en América Latina la mayoría de las personas están mucho menos endeudadas que los estadounidenses. En México, por ejemplo, las deudas hipotecarias representan menos del 10% del PIB, comparado con aproximadamente el 50% en Europa y el 82% en Estados Unidos –un coeficiente que ha aumentado más de cuatro veces en las últimas dos décadas.
Los bajos niveles de endeudamiento personal en América Latina han creado una oportunidad para crear una cultura constructiva del crédito y ampliar al mismo tiempo las oportunidades económicas. No hay duda de que la expansión del acceso a los servicios financieros tiene un enorme potencial positivo cuando se maneja responsablemente.
En su libro El misterio del capital , publicado en 2000, el economista peruano Hernando de Soto sostenía que el acceso al crédito es una poderosa fuerza para el desarrollo que no se ha utilizado lo suficiente. Subrayaba el papel crucial de la vivienda al permitir que las personas de bajos ingresos acumulen capital que se puede utilizar para invertir en pequeñas empresas, educación, o en otros proyectos que pueden mejorar significativamente los niveles de vida a mediano y largo plazo.
Pero a medida que aumenta la gama de servicios financieros disponibles en América Latina, el peligro de una mala utilización crece. Hay una clara lección que se desprende de Estados Unidos, donde el crédito fácil generó la indiferencia de las autoridades, oportunidades para charlatanes y tragedias para quienes perdieron o van a perder sus hogares. Los propietarios estadounidenses trataban a sus casas como si fueran máquinas de dinero de las que retiraban líneas de crédito para el consumo y no para la inversión. Debido al espectacular aumento de los precios de las casas fue fácil creer que el valor de los bienes raíces seguiría creciendo.
Los latinoamericanos desde hace mucho consideran a los bienes raíces como un activo de largo plazo y como protección contra la inflación. A lo largo de las últimas dos décadas, la inflación ha sido mucho menor y surgieron otras oportunidades de inversión mejores, lo que contribuyó a mantener controlado el valor de los bienes raíces. Al mismo tiempo, el mayor acceso al crédito ha apoyado un auge de la construcción para satisfacer una enorme demanda que no se ha aprovechado. Nada más en México se calcula que hay un déficit de seis millones de viviendas.
A medida que Estados Unidos y Europa reducen sus tasas de interés para tratar de reanimar sus economías y calmar a los mercados financieros, el impacto más significativo para América Latina de la crisis de las hipotecas de alto riesgo podría ser la inflación. Irónicamente, entonces, el mayor acceso a los créditos hipotecarios del que se benefician los nuevos propietarios de casas en América Latina podría proteger a la región del desastre que el crédito demasiado flexible creó en Estados Unidos.