Мировая пресса целиком и полностью посвящена тому, что «жилищный пузырь» вот-вот лопнет. В « Экономисте » опубликованы многочисленные предостерегающие статьи с такими названиями как «Замки в разгоряченном воздухе». «Цены на жилье растут, пузырь вот-вот лопнет» - с таким названием появилась статья в « Уолл-Стрит Джернал » . «Угрожающий рост пузыря недвижимости» - предупреждает « Ле Монд ». «Пузырь жилья становится ядовитым» - убедительно свидетельствует « Сидней Монинг Геральд ».
Оправданы ли подобные страхи? Как нам узнать, что рынок недвижимости превратился в обычный мыльный пузырь?
Термин «пузырь» имеет весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Пузырь возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цен становится преувеличенным, и цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди скупают дома и сдают их аренду, тем самым используя их как инвестиционную недвижимость; а еще большее количество людей приобретают дома для собственного в них проживания, и здесь они также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что их промедление может привести к тому, что ценовая политика вытеснит их с рынка.
Пузырь, как правило, не пугает покупателей своими высокими ценами, так как инвесторы полагают, что еще большее повышение цен скомпенсирует все их затраты. Но если ожидание стремительного и устойчивого повышения цен в будущем является важнейшим мотивирующим фактором, то уровень цен, как правило, неустойчив, так как рост цен не может продолжаться бесконечно. В конечном счете, пузырь лопнет, и цены упадут.
Очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением Германии и Японии.
Однако ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями ожидания значительного повышения цен в будущем. Цены могут быть просто объяснены экономическими показателями, если средний доход населения и цены на недвижимость находятся в стабильных взаимоотношениях.
At a time when democracy is under threat, there is an urgent need for incisive, informed analysis of the issues and questions driving the news – just what PS has always provided. Subscribe now and save $50 on a new subscription.
Subscribe Now
Повышение цен на жилье в течение 1980 х сейчас рассматривается поистине как модель цикла подъема, приводящая, в конечном итоге, к лопнувшему пузырю. Резкий рост цен, пик которого наблюдался примерно в 1990 году, сменился снижением цен в городах, начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио, тем самым вызвав серьезный экономический спад в регионе. Приведет ли нынешний скачок цен к подобным или еще худшим последствиям?
Убедительным является жилищный пузырь, имевший место в 1980 х годах. Покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году во время экономического бума в Соединенных Штатах моим коллегой Карлом Кейзом и мной, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин недавнего роста цен, а также не был проведен тщательный анализ экономических показателей.
Немногим ранее в этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, которые приобрели недвижимость с марта по август 2002 года в США. Для значительного большинства инвестирование явилось либо «основным», либо, по крайней мере, «частичным» мотивом для осуществления покупки. Однако в 2003 году, по сравнению с 1998 годом, гораздо меньшее количество покупателей домов отметили, что их решение было принято «только в целях инвестиции». И можно сказать, что нынешние условия благоприятны для возникновения пузыря, хотя и несколько меньшего, чем в 1980 х годах.
Соединенные Штаты не единственные оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходов несколько ниже долгосрочных средних показателей, главным образом, это объясняется тем, что в Германии исторически установлены невысокие цены на недвижимость. Подобное соотношение во Франции, Италии и Бельгии практически соответствует долгосрочным средним показателям, в то время, как в Испании, Нидерландах и Ирландии соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии также ситуация подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.
Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. В основном это можно сказать о «шикарных городах», где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в подобных городах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих нескольких лет с большим ростом цен в течение последующих 12 месяцев, превысив 15% отметку в Сан-Франциско в 2003 году. Ожидания на долгосрочный период были практически столь же велики.
На самом деле сейчас, так же как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на жилье передается, главным образом, устно в процессе общения людей. Газеты в «шикарных городах» публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой; 45% респондентов, опрошенных в 2003 году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, заявили о своей убежденности в том, что недвижимость будет продана так же быстро, если повысить цену на нее на 5%-10% или даже больше.
И даже если это действительно так, опрос 2003 года свидетельствует о том, что покупатели жилья в США не настолько уверены в ценах на недвижимость, как это наблюдалось во времена бума в 1980 х годах. Это может означать, что покупатели не позволят поднять цены, как в прошлый раз, однако в то же самое время это говорит о том, что владельцы недвижимости готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может еще больше усилить снижение цен, особенно в «шикарных городах» и в областях с ослабленной экономикой.
Последствия могут быть серьезными и затронуть не только США, где 21% всех ипотечных залогов было произведено по ставке 90% от покупочной стоимости дома, по сравнению с 7% на пике экономического бума в конце 1980 х . В Австралии долг в области жилья вырос за последние десять лет с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. Этот показатель возрос практически вдвое и достиг отметки 180% в Нидерландах, где средняя величина займа достигает 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать все затраты на покупку жилья.
Основываясь на исторических фактах, снижение цен на жилье является, как правило, локальным и едва ли способно захватить всю страну. Это может сгладить воздействие лопнувших мыльных пузырей на макроэкономику. Плохие новости же заключаются в том, что рост личной задолженности населения означает, что обязательства многих владельцев недвижимости превысят стоимость их жилья, тем самым, увеличивая количество банкротств.
To have unlimited access to our content including in-depth commentaries, book reviews, exclusive interviews, PS OnPoint and PS The Big Picture, please subscribe
Although AI has great potential to bring exciting changes to education, art, medicine, robotics, and other fields, it also poses major risks, most of which are not being addressed. Judging by the response so far from political and other institutions, we can safely expect many years of instability.
offers a brief roadmap of how the technology will evolve and be deployed over the next few years.
Despite Donald Trump’s assurances that he will not seek to remove Federal Reserve Chair Jerome Powell, there is little doubt that the US president-elect aims to gain greater influence over the Fed’s decision-making. Such interference could drive up long-term interest rates, damaging the American economy.
worries about the incoming US administration’s plans to weaken the central bank’s independence.
Log in/Register
Please log in or register to continue. Registration is free.
Мировая пресса целиком и полностью посвящена тому, что «жилищный пузырь» вот-вот лопнет. В « Экономисте » опубликованы многочисленные предостерегающие статьи с такими названиями как «Замки в разгоряченном воздухе». «Цены на жилье растут, пузырь вот-вот лопнет» - с таким названием появилась статья в « Уолл-Стрит Джернал » . «Угрожающий рост пузыря недвижимости» - предупреждает « Ле Монд ». «Пузырь жилья становится ядовитым» - убедительно свидетельствует « Сидней Монинг Геральд ».
Оправданы ли подобные страхи? Как нам узнать, что рынок недвижимости превратился в обычный мыльный пузырь?
Термин «пузырь» имеет весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Пузырь возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цен становится преувеличенным, и цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди скупают дома и сдают их аренду, тем самым используя их как инвестиционную недвижимость; а еще большее количество людей приобретают дома для собственного в них проживания, и здесь они также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что их промедление может привести к тому, что ценовая политика вытеснит их с рынка.
Пузырь, как правило, не пугает покупателей своими высокими ценами, так как инвесторы полагают, что еще большее повышение цен скомпенсирует все их затраты. Но если ожидание стремительного и устойчивого повышения цен в будущем является важнейшим мотивирующим фактором, то уровень цен, как правило, неустойчив, так как рост цен не может продолжаться бесконечно. В конечном счете, пузырь лопнет, и цены упадут.
Очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением Германии и Японии.
Однако ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями ожидания значительного повышения цен в будущем. Цены могут быть просто объяснены экономическими показателями, если средний доход населения и цены на недвижимость находятся в стабильных взаимоотношениях.
HOLIDAY SALE: PS for less than $0.7 per week
At a time when democracy is under threat, there is an urgent need for incisive, informed analysis of the issues and questions driving the news – just what PS has always provided. Subscribe now and save $50 on a new subscription.
Subscribe Now
Повышение цен на жилье в течение 1980 х сейчас рассматривается поистине как модель цикла подъема, приводящая, в конечном итоге, к лопнувшему пузырю. Резкий рост цен, пик которого наблюдался примерно в 1990 году, сменился снижением цен в городах, начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио, тем самым вызвав серьезный экономический спад в регионе. Приведет ли нынешний скачок цен к подобным или еще худшим последствиям?
Убедительным является жилищный пузырь, имевший место в 1980 х годах. Покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году во время экономического бума в Соединенных Штатах моим коллегой Карлом Кейзом и мной, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин недавнего роста цен, а также не был проведен тщательный анализ экономических показателей.
Немногим ранее в этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, которые приобрели недвижимость с марта по август 2002 года в США. Для значительного большинства инвестирование явилось либо «основным», либо, по крайней мере, «частичным» мотивом для осуществления покупки. Однако в 2003 году, по сравнению с 1998 годом, гораздо меньшее количество покупателей домов отметили, что их решение было принято «только в целях инвестиции». И можно сказать, что нынешние условия благоприятны для возникновения пузыря, хотя и несколько меньшего, чем в 1980 х годах.
Соединенные Штаты не единственные оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходов несколько ниже долгосрочных средних показателей, главным образом, это объясняется тем, что в Германии исторически установлены невысокие цены на недвижимость. Подобное соотношение во Франции, Италии и Бельгии практически соответствует долгосрочным средним показателям, в то время, как в Испании, Нидерландах и Ирландии соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии также ситуация подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.
Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. В основном это можно сказать о «шикарных городах», где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в подобных городах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих нескольких лет с большим ростом цен в течение последующих 12 месяцев, превысив 15% отметку в Сан-Франциско в 2003 году. Ожидания на долгосрочный период были практически столь же велики.
На самом деле сейчас, так же как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на жилье передается, главным образом, устно в процессе общения людей. Газеты в «шикарных городах» публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой; 45% респондентов, опрошенных в 2003 году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, заявили о своей убежденности в том, что недвижимость будет продана так же быстро, если повысить цену на нее на 5%-10% или даже больше.
И даже если это действительно так, опрос 2003 года свидетельствует о том, что покупатели жилья в США не настолько уверены в ценах на недвижимость, как это наблюдалось во времена бума в 1980 х годах. Это может означать, что покупатели не позволят поднять цены, как в прошлый раз, однако в то же самое время это говорит о том, что владельцы недвижимости готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может еще больше усилить снижение цен, особенно в «шикарных городах» и в областях с ослабленной экономикой.
Последствия могут быть серьезными и затронуть не только США, где 21% всех ипотечных залогов было произведено по ставке 90% от покупочной стоимости дома, по сравнению с 7% на пике экономического бума в конце 1980 х . В Австралии долг в области жилья вырос за последние десять лет с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. Этот показатель возрос практически вдвое и достиг отметки 180% в Нидерландах, где средняя величина займа достигает 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать все затраты на покупку жилья.
Основываясь на исторических фактах, снижение цен на жилье является, как правило, локальным и едва ли способно захватить всю страну. Это может сгладить воздействие лопнувших мыльных пузырей на макроэкономику. Плохие новости же заключаются в том, что рост личной задолженности населения означает, что обязательства многих владельцев недвижимости превысят стоимость их жилья, тем самым, увеличивая количество банкротств.