Мировая пресса целиком и полностью посвящена тому, что «жилищный пузырь» вот-вот лопнет. В « Экономисте » опубликованы многочисленные предостерегающие статьи с такими названиями как «Замки в разгоряченном воздухе». «Цены на жилье растут, пузырь вот-вот лопнет» - с таким названием появилась статья в « Уолл-Стрит Джернал » . «Угрожающий рост пузыря недвижимости» - предупреждает « Ле Монд ». «Пузырь жилья становится ядовитым» - убедительно свидетельствует « Сидней Монинг Геральд ».
Оправданы ли подобные страхи? Как нам узнать, что рынок недвижимости превратился в обычный мыльный пузырь?
Термин «пузырь» имеет весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Пузырь возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цен становится преувеличенным, и цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди скупают дома и сдают их аренду, тем самым используя их как инвестиционную недвижимость; а еще большее количество людей приобретают дома для собственного в них проживания, и здесь они также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что их промедление может привести к тому, что ценовая политика вытеснит их с рынка.
Пузырь, как правило, не пугает покупателей своими высокими ценами, так как инвесторы полагают, что еще большее повышение цен скомпенсирует все их затраты. Но если ожидание стремительного и устойчивого повышения цен в будущем является важнейшим мотивирующим фактором, то уровень цен, как правило, неустойчив, так как рост цен не может продолжаться бесконечно. В конечном счете, пузырь лопнет, и цены упадут.
Очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением Германии и Японии.
Однако ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями ожидания значительного повышения цен в будущем. Цены могут быть просто объяснены экономическими показателями, если средний доход населения и цены на недвижимость находятся в стабильных взаимоотношениях.
Повышение цен на жилье в течение 1980 х сейчас рассматривается поистине как модель цикла подъема, приводящая, в конечном итоге, к лопнувшему пузырю. Резкий рост цен, пик которого наблюдался примерно в 1990 году, сменился снижением цен в городах, начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио, тем самым вызвав серьезный экономический спад в регионе. Приведет ли нынешний скачок цен к подобным или еще худшим последствиям?
Убедительным является жилищный пузырь, имевший место в 1980 х годах. Покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году во время экономического бума в Соединенных Штатах моим коллегой Карлом Кейзом и мной, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин недавнего роста цен, а также не был проведен тщательный анализ экономических показателей.
Немногим ранее в этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, которые приобрели недвижимость с марта по август 2002 года в США. Для значительного большинства инвестирование явилось либо «основным», либо, по крайней мере, «частичным» мотивом для осуществления покупки. Однако в 2003 году, по сравнению с 1998 годом, гораздо меньшее количество покупателей домов отметили, что их решение было принято «только в целях инвестиции». И можно сказать, что нынешние условия благоприятны для возникновения пузыря, хотя и несколько меньшего, чем в 1980 х годах.
Соединенные Штаты не единственные оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходов несколько ниже долгосрочных средних показателей, главным образом, это объясняется тем, что в Германии исторически установлены невысокие цены на недвижимость. Подобное соотношение во Франции, Италии и Бельгии практически соответствует долгосрочным средним показателям, в то время, как в Испании, Нидерландах и Ирландии соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии также ситуация подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.
Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. В основном это можно сказать о «шикарных городах», где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в подобных городах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих нескольких лет с большим ростом цен в течение последующих 12 месяцев, превысив 15% отметку в Сан-Франциско в 2003 году. Ожидания на долгосрочный период были практически столь же велики.
На самом деле сейчас, так же как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на жилье передается, главным образом, устно в процессе общения людей. Газеты в «шикарных городах» публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой; 45% респондентов, опрошенных в 2003 году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, заявили о своей убежденности в том, что недвижимость будет продана так же быстро, если повысить цену на нее на 5%-10% или даже больше.
И даже если это действительно так, опрос 2003 года свидетельствует о том, что покупатели жилья в США не настолько уверены в ценах на недвижимость, как это наблюдалось во времена бума в 1980 х годах. Это может означать, что покупатели не позволят поднять цены, как в прошлый раз, однако в то же самое время это говорит о том, что владельцы недвижимости готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может еще больше усилить снижение цен, особенно в «шикарных городах» и в областях с ослабленной экономикой.
Последствия могут быть серьезными и затронуть не только США, где 21% всех ипотечных залогов было произведено по ставке 90% от покупочной стоимости дома, по сравнению с 7% на пике экономического бума в конце 1980 х . В Австралии долг в области жилья вырос за последние десять лет с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. Этот показатель возрос практически вдвое и достиг отметки 180% в Нидерландах, где средняя величина займа достигает 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать все затраты на покупку жилья.
Основываясь на исторических фактах, снижение цен на жилье является, как правило, локальным и едва ли способно захватить всю страну. Это может сгладить воздействие лопнувших мыльных пузырей на макроэкономику. Плохие новости же заключаются в том, что рост личной задолженности населения означает, что обязательства многих владельцев недвижимости превысят стоимость их жилья, тем самым, увеличивая количество банкротств.
Мировая пресса целиком и полностью посвящена тому, что «жилищный пузырь» вот-вот лопнет. В « Экономисте » опубликованы многочисленные предостерегающие статьи с такими названиями как «Замки в разгоряченном воздухе». «Цены на жилье растут, пузырь вот-вот лопнет» - с таким названием появилась статья в « Уолл-Стрит Джернал » . «Угрожающий рост пузыря недвижимости» - предупреждает « Ле Монд ». «Пузырь жилья становится ядовитым» - убедительно свидетельствует « Сидней Монинг Геральд ».
Оправданы ли подобные страхи? Как нам узнать, что рынок недвижимости превратился в обычный мыльный пузырь?
Термин «пузырь» имеет весьма широкое распространение, однако ему редко дается объяснение. Пузырь возникает, когда ожидания общественности относительно будущего повышения цен становится преувеличенным, и цены достигают невероятно высоких показателей. В подобной ситуации многие люди скупают дома и сдают их аренду, тем самым используя их как инвестиционную недвижимость; а еще большее количество людей приобретают дома для собственного в них проживания, и здесь они также выступают в качестве инвесторов, опасаясь, что их промедление может привести к тому, что ценовая политика вытеснит их с рынка.
Пузырь, как правило, не пугает покупателей своими высокими ценами, так как инвесторы полагают, что еще большее повышение цен скомпенсирует все их затраты. Но если ожидание стремительного и устойчивого повышения цен в будущем является важнейшим мотивирующим фактором, то уровень цен, как правило, неустойчив, так как рост цен не может продолжаться бесконечно. В конечном счете, пузырь лопнет, и цены упадут.
Очевидна, по крайней мере, одна сторона жилищного пузыря: быстрый рост цен. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается практически во всех развитых странах с 2000 года, за исключением Германии и Японии.
Однако ключевой вопрос заключается в том, поддерживаются ли рыночными отношениями ожидания значительного повышения цен в будущем. Цены могут быть просто объяснены экономическими показателями, если средний доход населения и цены на недвижимость находятся в стабильных взаимоотношениях.
BLACK FRIDAY SALE: Subscribe for as little as $34.99
Subscribe now to gain access to insights and analyses from the world’s leading thinkers – starting at just $34.99 for your first year.
Subscribe Now
Повышение цен на жилье в течение 1980 х сейчас рассматривается поистине как модель цикла подъема, приводящая, в конечном итоге, к лопнувшему пузырю. Резкий рост цен, пик которого наблюдался примерно в 1990 году, сменился снижением цен в городах, начиная от Бостона и Лос-Анджелеса и заканчивая Лондоном, Сиднеем и Токио, тем самым вызвав серьезный экономический спад в регионе. Приведет ли нынешний скачок цен к подобным или еще худшим последствиям?
Убедительным является жилищный пузырь, имевший место в 1980 х годах. Покупатели находились под влиянием распространенных ожиданий относительно роста цен и предвидели некоторый риск. Опрос, проведенный в 1988 году во время экономического бума в Соединенных Штатах моим коллегой Карлом Кейзом и мной, показал, что обычное волнение, передающееся во время устного общения, играет огромную роль при принятии решений о покупках. Более того, среди покупателей не было согласия относительно причин недавнего роста цен, а также не был проведен тщательный анализ экономических показателей.
Немногим ранее в этом году мы провели еще один опрос среди покупателей, которые приобрели недвижимость с марта по август 2002 года в США. Для значительного большинства инвестирование явилось либо «основным», либо, по крайней мере, «частичным» мотивом для осуществления покупки. Однако в 2003 году, по сравнению с 1998 годом, гораздо меньшее количество покупателей домов отметили, что их решение было принято «только в целях инвестиции». И можно сказать, что нынешние условия благоприятны для возникновения пузыря, хотя и несколько меньшего, чем в 1980 х годах.
Соединенные Штаты не единственные оказались в подобной ситуации. В Европе среднее соотношение цен на жилье и доходов несколько ниже долгосрочных средних показателей, главным образом, это объясняется тем, что в Германии исторически установлены невысокие цены на недвижимость. Подобное соотношение во Франции, Италии и Бельгии практически соответствует долгосрочным средним показателям, в то время, как в Испании, Нидерландах и Ирландии соотношение превышает долгосрочные средние показатели на 40-50%. В Австралии также ситуация подобна той, которая предшествовала предыдущему кризису.
Это средние показатели по странам в целом, однако отдельные регионы могут оцениваться более высоко, чем другие. В основном это можно сказать о «шикарных городах», где располагается индустрия развлечений, университеты мирового значения, осуществляется производство высоких технологий, проживают мировые знаменитости. Цены на жилье в подобных городах высоки и нестабильны.
Исследования, проведенные в 1988 и 2003 годах, показали, что роль ожиданий изменения цен является ключевым моментом. В обоих случаях приблизительно 90% респондентов в США ожидали повышения цен на жилье в течение последующих нескольких лет с большим ростом цен в течение последующих 12 месяцев, превысив 15% отметку в Сан-Франциско в 2003 году. Ожидания на долгосрочный период были практически столь же велики.
На самом деле сейчас, так же как и в 1988 году, ажиотаж относительно цен на жилье передается, главным образом, устно в процессе общения людей. Газеты в «шикарных городах» публикуют статьи, повествующие о том, что дома продаются по цене, значительно выше первоначально запрашиваемой; 45% респондентов, опрошенных в 2003 году, заявили о подобной ситуации с ценами в Сан-Франциско. Более 20% продавцов на всех рынках, где проводились опросы, заявили о своей убежденности в том, что недвижимость будет продана так же быстро, если повысить цену на нее на 5%-10% или даже больше.
И даже если это действительно так, опрос 2003 года свидетельствует о том, что покупатели жилья в США не настолько уверены в ценах на недвижимость, как это наблюдалось во времена бума в 1980 х годах. Это может означать, что покупатели не позволят поднять цены, как в прошлый раз, однако в то же самое время это говорит о том, что владельцы недвижимости готовы покинуть рынок в любое время. Подобная ситуация может еще больше усилить снижение цен, особенно в «шикарных городах» и в областях с ослабленной экономикой.
Последствия могут быть серьезными и затронуть не только США, где 21% всех ипотечных залогов было произведено по ставке 90% от покупочной стоимости дома, по сравнению с 7% на пике экономического бума в конце 1980 х . В Австралии долг в области жилья вырос за последние десять лет с 55% до 130% в процентном отношении к личным доходам граждан. Этот показатель возрос практически вдвое и достиг отметки 180% в Нидерландах, где средняя величина займа достигает 110% относительно стоимости домов. Связано это с тем, что кредиторы готовы финансировать все затраты на покупку жилья.
Основываясь на исторических фактах, снижение цен на жилье является, как правило, локальным и едва ли способно захватить всю страну. Это может сгладить воздействие лопнувших мыльных пузырей на макроэкономику. Плохие новости же заключаются в том, что рост личной задолженности населения означает, что обязательства многих владельцев недвижимости превысят стоимость их жилья, тем самым, увеличивая количество банкротств.