Noviny z celého světa ohlašují, že ,,bublina výstavby domů" již brzy praskne. Economist zveřejnil řadu varovných článků s titulky jako ,,Zámky v horkém vzduchu". ,,Ceny bydlení letí vzhůru, což přiživuje obavy z prasknutí bubliny", hlaholil Wall Street Journal . ,,Bublina v oblasti nemovitostí ohrožuje růst", varoval Le Monde . ,,Bublina bydlení může otrávit vzduch", sýčkoval Sydney Morning Herald .
Jsou tyto obavy oprávněné? Jak poznáme, zda se trh bydlení ocitl v bublině?
Pojem ,,bublina" se často používá, ale jen zřídkakdy definuje. Bublina vzniká ve chvíli, kdy se očekávání budoucího zvýšení cen ze strany veřejnosti stane přehnaným, což vyšroubuje ceny na neudržitelnou úroveň. Jakmile k tomu dojde, mnozí lidé nakupují domy, aby je pronajímali jako investiční majetek, a mnozí další, kteří domy kupují za účelem bydlení, se rovněž chovají jako investoři v obavách, že budou-li čekat, zvyšující se ceny je vytlačí z trhu.
V průběhu bubliny se kupující poměrně málo nechávají odradit vysokými cenami, poněvadž se domnívají, že jim ještě vyšší růst cen v budoucnu kompenzuje přílišné utrácení. Je-li očekávání rychlého a stabilního zvyšování cen v budoucnu významným motivačním faktorem, pak je cenová hladina zákonitě nestabilní, jelikož ceny nemohou růst věčně. Bublina nakonec praskne a ceny začnou padat.
Přinejmenším jeden aspekt bubliny bydlení je viditelný: rychlý růst cen. Vzestup cen nemovitostí postihl od roku 2000 všechny rozvinuté země s výjimkou Německa a Japonska.
Klíčovou otázkou však zůstává, zda očekávání velkého zvyšování cen v budoucnu udrží trh. Je-li vztah mezi průměrnými příjmy a cenami domů ustálený, pak se dají ceny zjevně vysvětlit ekonomickými zákonitostmi.
Zvýšení cen nemovitostí v průběhu osmdesátých let je dnes pokládáno za věrohodný model toho, jak se boom proměnil v krach. Po strmém zvyšování cen, které vyvrcholilo kolem roku 1990, následovaly poklesy v nejrůznějších městech od Bostonu přes Los Angeles až po Londýn, Sydney a Tokio, které přispěly k těžkým regionálním recesím. Budou po současném navyšování cen následovat podobné nebo ještě horší kolapsy?
Důkazy o bublině bydlení v osmdesátých letech byly přesvědčivé. Kupující se nechali ovlivnit očekáváními budoucího růstu cen a vnímali jen malé riziko. Odpovědi na průzkum, který v roce 1988 během amerického boomu provedl můj kolega Karl Case a já, odhalily, že při rozhodování o nákupech hrálo významnou roli nahodilé ústní šíření emocionálního vzrušení. Navíc mezi kupujícími nepanovala shoda ohledně příčin nedávných cenových pohybů a neexistovala žádná přesvědčivá analýza základních souvislostí.
V letošním roce jsme provedli další průzkum mezi americkými kupujícími, kteří si koupili dům v období mezi březnem a srpnem 2002. U drtivé většiny z nich byla buďto ,,významným důvodem" nebo přinejmenším ,,částečným" motivem nákupu investice. Skutečnost, že nakupuje ,,pro striktně investiční účely", však v roce 2003 uvedlo mnohem méně kupujících než v roce 1988. Podmínky by tedy odpovídaly faktu, že se jedná o bublinu, byť o něco menší než v osmdesátých letech.
Spojené státy jsou přitom jen stěží samy. V Evropě je poměr cen domů k příjmům mírně pod dlouhodobým průměrem, zejména proto, že ceny domů v Německu jsou podle tohoto měřítka na historicky nejnižší úrovni. Ve Francii, Itálii a Belgii se tento poměr blíží dlouhodobému průměru, zatímco ve Španělsku, Nizozemsku a Irsku ho asi o 40 až 50% převyšuje. Také Austrálie se blíží k úrovni, která předcházela minulým krachům.
Tyto průměrné hodnoty platí v rámci celých států, avšak některé regiony jsou nadhodnoceny více než jiné. To je pravděpodobně případ takzvaných ,,pozlátkových měst", které jsou domovem mezinárodních celebrit, zábavního průmyslu, špičkových univerzit nebo nejmodernějších technologických společností. Ceny domů v těchto městech jsou vysoké a zároveň nestálé.
Průzkumy z let 1988 a 2003 ukázaly, že klíčovou otázkou je role cenových očekávání. V obou případech očekávalo zhruba 90% respondentů v USA zvýšení cen nemovitostí v příštích několika letech při současném vysokém očekávaném růstu během budoucích 12 měsíců - toto očekávání růstu v případě San Franciska v roce 2003 převyšovalo 15%. Dlouhodobá očekávání přitom byla téměř stejně vysoká.
Ústní šíření emocionálního vzrušení z cen nemovitostí je dnes téměř stejně rozšířené jako v roce 1988. V ,,pozlátkových městech" přinášejí noviny články o domech prodaných vysoko nad požadovanou cenou a také 45% respondentů letošního průzkumu uvedlo, že se jim v San Francisku podařilo prodat dům nad požadovanou cenou. Více než 20% prodávajících na všech sledovaných trzích přitom mělo dojem, že by se jejich nemovitost prodala stejně rychle, i kdyby za ni byli žádali o 5 či 10% více.
Průzkum z roku 2003 přesto naznačuje, že američtí kupující dnes nemají v ceny nemovitostí tak velkou důvěru jako před prasknutím bubliny v osmdesátých letech. To znamená, že kupující nedopustí, aby ceny stouply tak vysoko jako posledně, ale stejně tak to může znamenat, že vlastníci nemovitostí budou z trhu pohotověji odcházet. Tento jev může zesílit případný pokles cen, především v ,,pozlátkových městech" a ve městech s ochabující ekonomikou.
Důsledky mohou být kruté, a to nejen v USA, kde bylo 21% loňských hypoték sjednáno na částku převyšující 90% nákupní ceny domu - oproti sedmi procentům na vrcholu boomu koncem osmdesátých let. Dluh australských domácností se za posledních deset let vyšplhal z 55% na 130% průměrného čistého příjmu. Tento ukazatel se přitom téměř zdvojnásobil na 180% v Nizozemsku, kde průměrná hypotéka činí 110% hodnoty domu, poněvadž půjčující spokojeně financují veškeré pořizovací náklady.
Soudě podle historických údajů mají poklesy cen nemovitostí naštěstí relativně lokální charakter a poklesy na úrovni celých států nejsou příliš pravděpodobné. To by mělo otupit makroekonomický dopad praskajících bublin. Špatnou zprávou nicméně zůstává, že vzhledem k nárůstu osobního zadlužení zůstanou mnoha domácnostem závazky převyšující hodnotu jejich domů, z čehož vyplývá riziko rostoucího počtu bankrotů.
Noviny z celého světa ohlašují, že ,,bublina výstavby domů" již brzy praskne. Economist zveřejnil řadu varovných článků s titulky jako ,,Zámky v horkém vzduchu". ,,Ceny bydlení letí vzhůru, což přiživuje obavy z prasknutí bubliny", hlaholil Wall Street Journal . ,,Bublina v oblasti nemovitostí ohrožuje růst", varoval Le Monde . ,,Bublina bydlení může otrávit vzduch", sýčkoval Sydney Morning Herald .
Jsou tyto obavy oprávněné? Jak poznáme, zda se trh bydlení ocitl v bublině?
Pojem ,,bublina" se často používá, ale jen zřídkakdy definuje. Bublina vzniká ve chvíli, kdy se očekávání budoucího zvýšení cen ze strany veřejnosti stane přehnaným, což vyšroubuje ceny na neudržitelnou úroveň. Jakmile k tomu dojde, mnozí lidé nakupují domy, aby je pronajímali jako investiční majetek, a mnozí další, kteří domy kupují za účelem bydlení, se rovněž chovají jako investoři v obavách, že budou-li čekat, zvyšující se ceny je vytlačí z trhu.
V průběhu bubliny se kupující poměrně málo nechávají odradit vysokými cenami, poněvadž se domnívají, že jim ještě vyšší růst cen v budoucnu kompenzuje přílišné utrácení. Je-li očekávání rychlého a stabilního zvyšování cen v budoucnu významným motivačním faktorem, pak je cenová hladina zákonitě nestabilní, jelikož ceny nemohou růst věčně. Bublina nakonec praskne a ceny začnou padat.
Přinejmenším jeden aspekt bubliny bydlení je viditelný: rychlý růst cen. Vzestup cen nemovitostí postihl od roku 2000 všechny rozvinuté země s výjimkou Německa a Japonska.
Klíčovou otázkou však zůstává, zda očekávání velkého zvyšování cen v budoucnu udrží trh. Je-li vztah mezi průměrnými příjmy a cenami domů ustálený, pak se dají ceny zjevně vysvětlit ekonomickými zákonitostmi.
BLACK FRIDAY SALE: Subscribe for as little as $34.99
Subscribe now to gain access to insights and analyses from the world’s leading thinkers – starting at just $34.99 for your first year.
Subscribe Now
Zvýšení cen nemovitostí v průběhu osmdesátých let je dnes pokládáno za věrohodný model toho, jak se boom proměnil v krach. Po strmém zvyšování cen, které vyvrcholilo kolem roku 1990, následovaly poklesy v nejrůznějších městech od Bostonu přes Los Angeles až po Londýn, Sydney a Tokio, které přispěly k těžkým regionálním recesím. Budou po současném navyšování cen následovat podobné nebo ještě horší kolapsy?
Důkazy o bublině bydlení v osmdesátých letech byly přesvědčivé. Kupující se nechali ovlivnit očekáváními budoucího růstu cen a vnímali jen malé riziko. Odpovědi na průzkum, který v roce 1988 během amerického boomu provedl můj kolega Karl Case a já, odhalily, že při rozhodování o nákupech hrálo významnou roli nahodilé ústní šíření emocionálního vzrušení. Navíc mezi kupujícími nepanovala shoda ohledně příčin nedávných cenových pohybů a neexistovala žádná přesvědčivá analýza základních souvislostí.
V letošním roce jsme provedli další průzkum mezi americkými kupujícími, kteří si koupili dům v období mezi březnem a srpnem 2002. U drtivé většiny z nich byla buďto ,,významným důvodem" nebo přinejmenším ,,částečným" motivem nákupu investice. Skutečnost, že nakupuje ,,pro striktně investiční účely", však v roce 2003 uvedlo mnohem méně kupujících než v roce 1988. Podmínky by tedy odpovídaly faktu, že se jedná o bublinu, byť o něco menší než v osmdesátých letech.
Spojené státy jsou přitom jen stěží samy. V Evropě je poměr cen domů k příjmům mírně pod dlouhodobým průměrem, zejména proto, že ceny domů v Německu jsou podle tohoto měřítka na historicky nejnižší úrovni. Ve Francii, Itálii a Belgii se tento poměr blíží dlouhodobému průměru, zatímco ve Španělsku, Nizozemsku a Irsku ho asi o 40 až 50% převyšuje. Také Austrálie se blíží k úrovni, která předcházela minulým krachům.
Tyto průměrné hodnoty platí v rámci celých států, avšak některé regiony jsou nadhodnoceny více než jiné. To je pravděpodobně případ takzvaných ,,pozlátkových měst", které jsou domovem mezinárodních celebrit, zábavního průmyslu, špičkových univerzit nebo nejmodernějších technologických společností. Ceny domů v těchto městech jsou vysoké a zároveň nestálé.
Průzkumy z let 1988 a 2003 ukázaly, že klíčovou otázkou je role cenových očekávání. V obou případech očekávalo zhruba 90% respondentů v USA zvýšení cen nemovitostí v příštích několika letech při současném vysokém očekávaném růstu během budoucích 12 měsíců - toto očekávání růstu v případě San Franciska v roce 2003 převyšovalo 15%. Dlouhodobá očekávání přitom byla téměř stejně vysoká.
Ústní šíření emocionálního vzrušení z cen nemovitostí je dnes téměř stejně rozšířené jako v roce 1988. V ,,pozlátkových městech" přinášejí noviny články o domech prodaných vysoko nad požadovanou cenou a také 45% respondentů letošního průzkumu uvedlo, že se jim v San Francisku podařilo prodat dům nad požadovanou cenou. Více než 20% prodávajících na všech sledovaných trzích přitom mělo dojem, že by se jejich nemovitost prodala stejně rychle, i kdyby za ni byli žádali o 5 či 10% více.
Průzkum z roku 2003 přesto naznačuje, že američtí kupující dnes nemají v ceny nemovitostí tak velkou důvěru jako před prasknutím bubliny v osmdesátých letech. To znamená, že kupující nedopustí, aby ceny stouply tak vysoko jako posledně, ale stejně tak to může znamenat, že vlastníci nemovitostí budou z trhu pohotověji odcházet. Tento jev může zesílit případný pokles cen, především v ,,pozlátkových městech" a ve městech s ochabující ekonomikou.
Důsledky mohou být kruté, a to nejen v USA, kde bylo 21% loňských hypoték sjednáno na částku převyšující 90% nákupní ceny domu - oproti sedmi procentům na vrcholu boomu koncem osmdesátých let. Dluh australských domácností se za posledních deset let vyšplhal z 55% na 130% průměrného čistého příjmu. Tento ukazatel se přitom téměř zdvojnásobil na 180% v Nizozemsku, kde průměrná hypotéka činí 110% hodnoty domu, poněvadž půjčující spokojeně financují veškeré pořizovací náklady.
Soudě podle historických údajů mají poklesy cen nemovitostí naštěstí relativně lokální charakter a poklesy na úrovni celých států nejsou příliš pravděpodobné. To by mělo otupit makroekonomický dopad praskajících bublin. Špatnou zprávou nicméně zůstává, že vzhledem k nárůstu osobního zadlužení zůstanou mnoha domácnostem závazky převyšující hodnotu jejich domů, z čehož vyplývá riziko rostoucího počtu bankrotů.