НЬЮ-ЙОРК – Общепризнанным мнением на данный момент является то, что серия лопающихся пузырей на рынке жилой недвижимости породила финансовый кризис 2008 – 2009, наряду с тяжелой экономической рецессией, которая за тем последовала. В то время как Соединенные Штаты являются самым известным случаем, подобные пузыри обнаруживались и в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии, и Дубае, где они были подпитаны сочетанием недостаточного регулирования и надзора за банками, и политикой низких процентных ставок.
Теперь, пять лет спустя, хоть и не настоящие «пузыри», но явные следы «пены» вновь появились на рынках жилой недвижимости в Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канаде, Австралии, Новой Зеландии, и снова в Великобритании (иначе говоря, в Лондоне). На развивающихся рынках, пузыри появляются в Гонконге, Сингапуре, Китае и Израиле, а также в крупных городских центрах в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.
Признаки того, что цены на жилье приближаются к территории «пузыря» включают в себя быстрый рост цен на жилье, высокое и растущее соотношение между стоимостью и доходами населения, и высокими уровнями ипотечной задолженности как долей задолженности частников. В большинстве стран с развитой экономикой, жилищные пузыри раздуваются с помощью очень низких краткосрочных и долгосрочных процентных ставок. Учитывая «анемический» рост ВВП, высокий уровень безработицы и низкую инфляцию, «стена» ликвидности, порожденная традиционными и нетрадиционными смягчениями денежно-кредитной политики, ведут к повышению цен на активы, начиная с цен на жилье.
Ситуация более разнообразна в странах с развивающейся рыночной экономикой. Некоторые страны, преимущественно с высоким доходом на душу населения - в том числе Израиль, Гонконг и Сингапур - имеют низкий уровень инфляции и предпочитают поддерживать низкие процентные ставки, чтобы предотвратить повышение курса по отношению к центральным мировым валютам. Иные страны характеризуются высокой инфляцией (иногда даже выше целевого показателя центральных банков, как в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии). В Китае и Индии, сбережения уходят на покупку жилья, потому что финансовые репрессии оставляют домохозяйства с лишь несколькими иными активами, которые обеспечивают хорошое хеджирование против инфляции. Быстрая урбанизация во многих развивающихся рынках также поднимает цены на жилье, поскольку ажиотажный спрос превышает предложение.
Так как центральные банки - особенно в странах с развитой экономикой и странах с развивающейся экономикой и высоким уровнем доходов - осторожны с использованием процентных ставок для борьбы с жилищными пузырями, большинство стран полагаются на макропруденциальное регулирование и надзор финансовой системы для решения проблем в «пенистых» рынках недвижимости. Это подразумевает более низкие коэффициенты кредита к стоимости, более строгие стандарты ипотечной oценки платежеспособности заемщика, ограничения на финансирование второго дома, более высокие анти циклические капитальные буферы для ипотечного кредитования, более высокие постоянные капитальные расходы на ипотеку, и ограничения на использование пенсионных сбережений как задатков при покупке дома.
В большинстве стран, эта макропруденциальная политика скромна в следствие политических ограничений на подобные реформы: частники, предприниматели в сфере недвижимости, и избранные должностные лица громко протестуют, когда центральный банк или регулирующие органы ответственные за финансовую стабильность пытаются отнять резервный запас ликвидности. Они громко жалуются на «вмешательство» регуляторов в свободный рынок, права собственности, и священные идеалы жилья в собственность. Таким образом, политическая экономия жилищного финансирования ограничивается возможностями регуляторов, которые не всегда могут сделать то, что правильно.
At a time of escalating global turmoil, there is an urgent need for incisive, informed analysis of the issues and questions driving the news – just what PS has always provided.
Subscribe to Digital or Digital Plus now to secure your discount.
Subscribe Now
В целях разборчивости: макропруденциальные ограничения, конечно, нужны; но до сих пор они были недостаточными в управлении жилищными пузырями. С такими низкими краткосрочными и долгосрочными процентными ставками, ипотечно-кредитные ограничения, кажется, имеют только ограниченное влияние на стимулы заимствования для покупки дома. Причем, чем выше разрыв между официальными процентными ставками и более высокими ставками по ипотечному кредитованию в результате макропруденциальных ограничений, тем больше места для регулирующего арбитража.
Например, если соотношение кредита к стоимости понизится, а авансовые платежи при покупке дома станут выше, у домохозяйств может появится стимул для того, чтобы заимствовать у друзей и семьи - или от банков в виде личных необеспеченных кредитов - для финансирования первоначального взноса. В конце концов, хотя инфляция цен жилья замедлилась в некоторых странах, цены на жилье в целом по-прежнему растут в странах, которые в настоящее время используют макропруденциальные ограничения на ипотечное кредитование. До тех пор пока официальные ставки - и таким образом долгосрочные ипотечные ставки - остаются низкими, такие ограничения не столь обязательны, как они могли бы быть при иных обстоятельствах.
Но новые пузыри в мировой экономике пока не свосем готовы лопнуть, так как те силы, которые их питают – особенно легкие деньги и необходимость хеджирования против инфляции - до сих пор полностью в рабочем состоянии. Более того, многие банковские системы имеют большие резервные запасы капитала, не как в прошлом, и это позволяет им поглощать убытки от коррекции цен на жилье, и, в большинстве стран, жилищные акции без фиксированного дивиденда, принадлежащие домохозяйствам больше, чем они были во время ипотечного пузыря США. Но чем выше растут цены на жилье, тем больше они потом упадут - и тем больше будет экономический и финансовый ущерб - когда пузырь лопнет.
В странах, где займы без права регресса позволяют заемщикам обойтись без ипотеки, когда её сумма превышает сумму стоимости их дома, жилищный пузырь может привести к массовым дефолтам и банковским кризисам. В странах как Швеция, где право регресса займа позволяет захват дохода семьи для обеспечения выплаты ипотечных обязательств, частное потребление может упасть, так как долговые платежи (и в конечном итоге повышения процентных ставок) вытесняют дискреционные расходы. В любом случае, результат будет тот же: рецессия и стагнация.
То, что мы наблюдаем во многих странах выглядит как замедленная переигровка прошлой катастрофы жилищного рынка. И, как в прошлый раз, чем больше становятся пузыри, тем неприятнее будет столкновение с реальностью.
To have unlimited access to our content including in-depth commentaries, book reviews, exclusive interviews, PS OnPoint and PS The Big Picture, please subscribe
Less than two months into his second presidency, Donald Trump has imposed sweeping tariffs on America’s three largest trading partners, with much more to come. This strategy not only lacks any credible theoretical foundations; it is putting the US on a path toward irrevocable economic and geopolitical decline.
Today's profound global uncertainty is not some accident of history or consequence of values-free technologies. Rather, it reflects the will of rival great powers that continue to ignore the seminal economic and social changes underway in other parts of the world.
explains how Malaysia and other middle powers are navigating increasingly uncertain geopolitical terrain.
НЬЮ-ЙОРК – Общепризнанным мнением на данный момент является то, что серия лопающихся пузырей на рынке жилой недвижимости породила финансовый кризис 2008 – 2009, наряду с тяжелой экономической рецессией, которая за тем последовала. В то время как Соединенные Штаты являются самым известным случаем, подобные пузыри обнаруживались и в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии, и Дубае, где они были подпитаны сочетанием недостаточного регулирования и надзора за банками, и политикой низких процентных ставок.
Теперь, пять лет спустя, хоть и не настоящие «пузыри», но явные следы «пены» вновь появились на рынках жилой недвижимости в Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канаде, Австралии, Новой Зеландии, и снова в Великобритании (иначе говоря, в Лондоне). На развивающихся рынках, пузыри появляются в Гонконге, Сингапуре, Китае и Израиле, а также в крупных городских центрах в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.
Признаки того, что цены на жилье приближаются к территории «пузыря» включают в себя быстрый рост цен на жилье, высокое и растущее соотношение между стоимостью и доходами населения, и высокими уровнями ипотечной задолженности как долей задолженности частников. В большинстве стран с развитой экономикой, жилищные пузыри раздуваются с помощью очень низких краткосрочных и долгосрочных процентных ставок. Учитывая «анемический» рост ВВП, высокий уровень безработицы и низкую инфляцию, «стена» ликвидности, порожденная традиционными и нетрадиционными смягчениями денежно-кредитной политики, ведут к повышению цен на активы, начиная с цен на жилье.
Ситуация более разнообразна в странах с развивающейся рыночной экономикой. Некоторые страны, преимущественно с высоким доходом на душу населения - в том числе Израиль, Гонконг и Сингапур - имеют низкий уровень инфляции и предпочитают поддерживать низкие процентные ставки, чтобы предотвратить повышение курса по отношению к центральным мировым валютам. Иные страны характеризуются высокой инфляцией (иногда даже выше целевого показателя центральных банков, как в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии). В Китае и Индии, сбережения уходят на покупку жилья, потому что финансовые репрессии оставляют домохозяйства с лишь несколькими иными активами, которые обеспечивают хорошое хеджирование против инфляции. Быстрая урбанизация во многих развивающихся рынках также поднимает цены на жилье, поскольку ажиотажный спрос превышает предложение.
Так как центральные банки - особенно в странах с развитой экономикой и странах с развивающейся экономикой и высоким уровнем доходов - осторожны с использованием процентных ставок для борьбы с жилищными пузырями, большинство стран полагаются на макропруденциальное регулирование и надзор финансовой системы для решения проблем в «пенистых» рынках недвижимости. Это подразумевает более низкие коэффициенты кредита к стоимости, более строгие стандарты ипотечной oценки платежеспособности заемщика, ограничения на финансирование второго дома, более высокие анти циклические капитальные буферы для ипотечного кредитования, более высокие постоянные капитальные расходы на ипотеку, и ограничения на использование пенсионных сбережений как задатков при покупке дома.
В большинстве стран, эта макропруденциальная политика скромна в следствие политических ограничений на подобные реформы: частники, предприниматели в сфере недвижимости, и избранные должностные лица громко протестуют, когда центральный банк или регулирующие органы ответственные за финансовую стабильность пытаются отнять резервный запас ликвидности. Они громко жалуются на «вмешательство» регуляторов в свободный рынок, права собственности, и священные идеалы жилья в собственность. Таким образом, политическая экономия жилищного финансирования ограничивается возможностями регуляторов, которые не всегда могут сделать то, что правильно.
Winter Sale: Save 40% on a new PS subscription
At a time of escalating global turmoil, there is an urgent need for incisive, informed analysis of the issues and questions driving the news – just what PS has always provided.
Subscribe to Digital or Digital Plus now to secure your discount.
Subscribe Now
В целях разборчивости: макропруденциальные ограничения, конечно, нужны; но до сих пор они были недостаточными в управлении жилищными пузырями. С такими низкими краткосрочными и долгосрочными процентными ставками, ипотечно-кредитные ограничения, кажется, имеют только ограниченное влияние на стимулы заимствования для покупки дома. Причем, чем выше разрыв между официальными процентными ставками и более высокими ставками по ипотечному кредитованию в результате макропруденциальных ограничений, тем больше места для регулирующего арбитража.
Например, если соотношение кредита к стоимости понизится, а авансовые платежи при покупке дома станут выше, у домохозяйств может появится стимул для того, чтобы заимствовать у друзей и семьи - или от банков в виде личных необеспеченных кредитов - для финансирования первоначального взноса. В конце концов, хотя инфляция цен жилья замедлилась в некоторых странах, цены на жилье в целом по-прежнему растут в странах, которые в настоящее время используют макропруденциальные ограничения на ипотечное кредитование. До тех пор пока официальные ставки - и таким образом долгосрочные ипотечные ставки - остаются низкими, такие ограничения не столь обязательны, как они могли бы быть при иных обстоятельствах.
Но новые пузыри в мировой экономике пока не свосем готовы лопнуть, так как те силы, которые их питают – особенно легкие деньги и необходимость хеджирования против инфляции - до сих пор полностью в рабочем состоянии. Более того, многие банковские системы имеют большие резервные запасы капитала, не как в прошлом, и это позволяет им поглощать убытки от коррекции цен на жилье, и, в большинстве стран, жилищные акции без фиксированного дивиденда, принадлежащие домохозяйствам больше, чем они были во время ипотечного пузыря США. Но чем выше растут цены на жилье, тем больше они потом упадут - и тем больше будет экономический и финансовый ущерб - когда пузырь лопнет.
В странах, где займы без права регресса позволяют заемщикам обойтись без ипотеки, когда её сумма превышает сумму стоимости их дома, жилищный пузырь может привести к массовым дефолтам и банковским кризисам. В странах как Швеция, где право регресса займа позволяет захват дохода семьи для обеспечения выплаты ипотечных обязательств, частное потребление может упасть, так как долговые платежи (и в конечном итоге повышения процентных ставок) вытесняют дискреционные расходы. В любом случае, результат будет тот же: рецессия и стагнация.
То, что мы наблюдаем во многих странах выглядит как замедленная переигровка прошлой катастрофы жилищного рынка. И, как в прошлый раз, чем больше становятся пузыри, тем неприятнее будет столкновение с реальностью.